Вице-президент «Балтроса» рассказал о дальнейших планах компании

Отказ от проектов комплексного освоения территорий приведет к появлению в Петербурге «шанхайских» кварталов – территорий с неоднородной застройкой и нехваткой объектов социальной инфраструктуры. Рассказывает первый вице-президент Группы компаний «Балтрос» Олег Еремин.

– Компания «Балтрос» – чуть ли не единственный застройщик, который успешно взаимодействует с органами власти по вопросам строительства социальных объектов. Расскажите, на каких условиях ведется сотрудничество? Менялись ли изначально оговоренные условия в ходе реализации ваших проектов?
– Речь идет о схеме государственно-частного партнерства (ГЧП), которую мы опробовали при строительстве школ, детских садов и дорог в жилом районе «Славянка». В общей сложности «Балтрос» подписал со Смольным три соответствующих договора. Первый из них еще в 2011-м, еще два – в прошлом году. Условия по этим соглашениям не менялись: город выбирает на конкурсе партнера, который и занимается строительством объектов социальной инфраструктуры – за счет собственных или привлеченных средств. После того как строительство завершается, администрация на протяжении десяти лет их выкупает, выделяя при этом субсидии на техническую эксплуатацию. До конца следующего года по такой схеме мы построим в «Славянке» еще две школы и четыре детских сада.

Действительно, это первый успешный опыт строительства социальных объектов по механизму ГЧП. Однако в последнее время городские власти неоднократно заявляли о том, что застройщики должны самостоятельно возводить социальную инфраструктуру. На мой взгляд, такой подход имеет право на существование, но применять его нужно далеко не во всех случаях. Одно дело, когда речь идет о застройщике, который возводит дом в обжитом районе города, где цена «квадрата» в новостройках зашкаливает за 120 тыс. руб. Очевидно, что в этом случае часть прибыли может быть потрачена на создание необходимой инфраструктуры. Но если компания реализует проект в одном из пригородов и продает жилье по 60-70 тыс. руб. за кв. м, она получает минимальную прибыль – строительство социальных объектов ее просто разорит.

К тому же пока неясно, на каких правовых основаниях застройщик должен возводить школы и детские сады. Ведь в соответствии с 214-ФЗ полученные от дольщиков средства необходимо расходовать исключительно на строительство жилья. Другими словами, участники рынка должны либо нарушить закон и направлять полученные от покупателей средства на строительство «социалки», либо – привлекать дорогие кредитные ресурсы. Любой из этих вариантов ведет к увеличению себестоимости строительства и, как следствие, отражается на конечной цене жилья.

– Именно поэтому многие застройщики находят, на первый взгляд, нетривиальные решения – например, строят коммерческие школы и детсады…
– На мой взгляд, это порочная практика, которая лишь усугубит проблему нехватки социальных объектов. Ведь по Конституции России образование в нашей стране должно быть бесплатным. Все мы платим налоги, за счет которых государство обеспечивает в том числе и право на получение знаний.

С другой стороны, по нашим расчетам, на каждые 250-300 тыс. кв. м жилья необходимо строить как минимум одну школу на 825 мест и два детских сада примерно на 160 мест каждый. Таким образом, «инфраструктурная составляющая» увеличивает цену квадратного метра жилья примерно на 5 тыс. руб. Но это – лишь при условии реализации крупного проекта, совокупная площадь жилья в котором составляет 200-300 тыс. кв. м. Фактически затраты на строительство «социалки» возрастают пропорционально уменьшению площади возводимого жилья.

Ситуация усугубляется тем, что в Петербурге отсутствует нормативная база, по которой застройщики должны строить и передавать городу (пусть и бесплатно) объекты социальной инфраструктуры. В любом случае участники рынка должны понимать, кто и на каких условиях будет строить сети и дороги, а кто – школы и детские сады. К сожалению, действия органов власти, отвечающих за градостроительную политику, часто оказываются рассогласованными. Поэтому успех во многом зависит от желания и умения застройщиков договариваться с чиновниками.

– В мае этого года «Балтрос» открыл продажи квартир в последней – четвертой – очереди ЖК «Славянка». Каковы дальнейшие планы компании?
– Новые проекты жилищного строительства запускать не планируем. В следующем году полностью завершим «Славянку»: построим школы, детские сады, дороги, после чего сконцентрируем усилия на уже известном проекте «Новая Ижора». Точнее – будем застраивать оставшиеся 215 га, где, в соответствии с проектом планировки, можно возвести 450 тыс. кв. м жилья. Сроки реализации будут зависеть от спроса. Теоретически мы сможем застроить оставшуюся территорию «Новой Ижоры» в течение ближайших двух-трех лет, практически – будем отталкиваться от объемов продаж.

Мы приняли решение изменить технологию строительства – новые дома в «Новой Ижоре» будут возводиться исключительно из кирпича. Также решили закрыть ДСК «Славянский»: с завершением проекта «Славянка» содержать его для нас будет нерентабельно. Чтобы обеспечить работу предприятия, необходимо строить и сдавать порядка 150 тыс. кв. м жилья ежегодно. Продавать такие объемы в нынешней ситуации невозможно, потому мы решили пойти по пути оптимизации затрат.

– «Балтрос» занимается исключительно проектами комплексного освоения территорий, однако власти Петербурга уже заявили, что не будут их поддерживать и переориентируют застройщиков на «точечную застройку»…
– На мой взгляд, эта позиция ошибочна. Проекты комплексного освоения территорий предполагают единое архитектурное и стилистическое оформление. А когда территория распродается по кускам, инвесторы – в меру своих возможностей и задач – будут создавать совершенно разные продукты. Получится этакий Шанхай, своего рода «уплотниловка в новом формате», когда застройщики будут стремиться, с одной стороны, по максимуму застроить участок, а с другой – применять совершенно разные технологии и архитектурные ноу-хау.

Исторические районы Петербурга всегда возводились в соответствии с общей архитектурной концепцией. Сложно представить, что могло бы получиться, если бы Московский проспект и другие центральные магистрали Северной столицы были поделены на маленькие участки и застраивались хаотично.

– В каких направлениях будет развиваться рынок жилищного строительства в ближайшей перспективе? Все больше экспертов говорят о грядущем затоваривании и продолжающейся тенденции ухода застройщиков на рынок жилищного строительства Ленинградской области…
– Говорить о преимуществах работы в Ленобласти, на мой взгляд, преждевременно. Давайте подождем несколько лет и посмотрим, как на деле работают заявленные правительством 47-го региона льготы и преференции.

А тенденции на рынке всегда будут зависеть исключительно от спроса. Точнее – от уровня платежеспособности граждан. Сегодня наиболее востребовано жилье далеко не самого лучшего качества. Можно сколь угодно долго рассуждать о необходимости создавать комфортную среду обитания, но в ближайшей перспективе застройщики будут продавать самые ликвидные и востребованные на сегодняшний день продукты – квартиры-студии и малогабаритные «однушки».

Однако в перспективе долгосрочной застройка городских территорий такими объектами приведет к появлению «мертвых» районов. В качестве примера можно взять ситуацию на рынке недвижимости в Германии. Там в конце 1970-х страну застраивали исключительно малогабаритным жильем, которое спустя несколько десятков лет оказалось никому не нужным.

К сожалению, сейчас подавляющее большинство россиян не могут себе позволить приобрести комфортное и просторное жилье. Но, возможно, уже через 10-15 лет ситуация изменится в лучшую сторону – квартиры в «домах-муравейниках», которые в большом количестве выводятся на рынок, могут оказаться неликвидным товаром.

С другой стороны, с течением времени структура спроса меняется. Сегодня при выборе жилья покупатели руководствуются двумя главными критериями – ценой и местоположением. Но уже сейчас многие стараются приобретать жилье в районах новой застройки – в пределах городской агломерации, которая включает в себя часть территории Ленинградской области.

Рассуждать о возможном затоваривании рынка в нынешней ситуации весьма проблематично. Львиная доля спроса на строящееся жилье поддерживается ипотекой, а ставки по жилищным кредитам неоправданно высоки. К тому же в погоне за прибылью многие банки не очень тщательно отбирают заемщиков. Возможное ухудшение экономической ситуации в стране может спровоцировать волну невозвратов по кредитам. В результате на рынок выйдет большое количество квартир «проблемных» заемщиков, что в конечном итоге может привести к снижению стоимости квадратных метров.

– Однако пока цены на новостройки пусть и медленно, но растут…
– В настоящее время спрос на рынке строящегося жилья немного превышает предложение. Если ситуация изменится, цены пойдут вниз – причем дешеветь будет не только конечный продукт, но и стройматериалы. Возможен и другой сценарий развития событий – не исключено, что в условиях снижения спроса застройщики сократят число выводимых на рынок проектов. Жилья станет меньше, а стоить оно будет дороже.

http://www.bn.ru/
Если вы заметили ошибку, выделите необходимый текст и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить об этом редакции
Автор
(0 оценок)
Актуальность
(0 оценок)
Изложение
(0 оценок)
Я рекомендую
Пока никто не рекомендует

Комментарии

Комментарии предназначены для общения, обсуждения и выяснения интересующих вопросов

Культура
В Центре культуры, кино и досуга «Павловск» 7 июля открывается художественная выставка «Мир глазами эмоций». Экспозицию создали в рамках проекта «Инклюзивные передвижники» - работы, выполнены в разной технике людьми с ограниченными возможностями. Проект реализует Санкт-Петербургская Общественная правозащитная организация инвалидов «На коляске без барьеров». Его главная цель - формирование в обществе здорового отношения к людям, имеющим инвалидность. Все ра...
Криминал
Житель Пушкинского района попросил управляющую компанию в Шушарах провести ремонт в общем коридоре дома по Центральном улице, но мужчина даже не получил ответ на свое письменное обращение. После 10 дней молчания гражданин обратился в прокуратуру Пушкинского района. Она проверили деятельность “УЖК Детскосельский”. Из-за того, что сотрудники управляющей компании не ответили на заявление гражданина в установленный законом срок, организацию теперь оштрафуют на...
Общество
Дорожники при восстановлении асфальтового покрытия в центре Царского Села умудрились уложить новый материал прямо на «лежачего полицейского». Таким образом, они сравняли резиновую неровную поверхность с проезжей частью. Работы проводились на Оранжерейной улице возле дома №16. Очевидцы разместили снимок произошедшего в соцсетях. Причины такого решения пока неизвестны, но водителям в ближайшее время уже не придется сильно притормаживать перед препятствием. Ф...
Криминал
Оставленная без присмотра сумка навлекла на себя подозрения в магазине «Леруа Мерлен», который располагается на Московском шоссе в поселке Шушары. Это произошло днём в субботу, 6 июля. Охранникам пришлось закрыть от посетителей часть торгового помещения, включая кассовую зону, сообщили очевидцы. Известно, что сумка находилась на полу. Паники среди посетителей не было. Обстоятельства случившегося в торговой точки выясняются. Были ли вызваны на место специал...
Криминал
Уважаемые жители Пушкинского района. 7 июля 2019 года в химчистке Прима, по адресу г. Павловск, ул. Березовая, дом 16 произошел неприятный инцидент. Зашел мужчина, который представился сотрудником полиции, показал корочку (по-видимому поддельную) и обманным путем заставил работницу химчистки собрать все деньги с кассы и положить в коробку. По его словам с химчистки поступает много фальшивых купюр и им, т.е. отделению полиции, необходимо проверить те купюры...
Общество
Церемония награждения семей состоялась по Дворце бракосочетания №3. Всего на торжество во Дворец бракосочетания №3 пригласили 15 супружеских пар из Пушкинского района. Вместе каждые из семей прожили от 25 и более лет. Именно за это им вручили медали «За любовь и верность». Разделись с ними радость смогли их дети, внуки и друзья. Официально поздравили виновников торжества заместитель главы администрации Евгения Воронина и депутат Госдумы Виталий Милонов. От...
Общество
С 1 июля автобус № 179 курсирует по измененной траектории. Соответствующая запись опубликована 3 июля на сайте городской администрации. Пассажиров успокаивают, что изменение незначительное. Теперь общественный транспорт следует от конечной остановки «Звездная улица» по действующей трассе до Колпинского шоссе, далее по Колпинскому шоссе, Промышленной улице, Сетевой улице, шоссе Подбельского, Удаловской улице и далее до конечной остановки «Павловск, вокзал»...
Общество
В городе Пушкине, в жилом районе Славянка, появится новая школа. Проектирование здания уже завершилось. Но свои двери учреждение откроет не раньше 2023 года. Образовательное учреждение расположится на Промышленной улице, участок 6. Положительное заключение госэкспертизы уже получено. Школу планируют построить в период с 2020 по 2023 год. Объем финансирования составляет почти 2 миллиарда рублей, сообщила пресс-служба администрации Пушкинского района. Будущ...
Происшествия
Очередные снаряды времен Великой Отечественной войны обнаружили в Пушкинском районе 3 июля. На этот раз - в Александровском парке музе-заповедника "Царское Село". Там нашли артиллерийский снаряд, пролежавший в земле более 70 лет. Опасная территория была огорожена, к месту приезжали военные Западного военного округа. Они увезли боеприпас на утилизацию, сообщает пресс-служба регионального МЧС. Также в среду, 3 июля, пять минометных мин нашли у дома №47 по Пу...